Os índices do mercado financeiro estão entre os temas mais relevantes para aqueles que desejam investir ou trabalhar no mercado financeiro, pois são um parâmetro útil no momento de se analisar o comportamento da bolsa de valores. E, entre os que ganharam destaque nos últimos anos, menção para o IFIX.
Isso porque o IFIX é diretamente ligado a um dos tipos de produtos que mais se popularizou no mercado financeiro nacional nos últimos anos, os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). Não à toa a compreensão deste tema faz parte da rotina de profissionais como o analista financeiro.
O que é o IFIX?
Índice de Fundo de Investimento Imobiliário, ou IFIX, é o indicador financeiro que tem por objetivo apresentar o desempenho dos principais FIIs negociados na Brasil, Bolsa, Balcão, a B3.
Ou seja, assim como o Ibovespa, o IFIX é um modo que o investidor possui para acompanhar o mercado de fundos imobiliários e seus movimentos.
Vale destacar que este indicador ainda possui o papel de mostrar o retorno total dos FIIs que são avaliados nele, isso é, além de demonstrar a variação de valor destes produtos, este índice ainda considera o pagamento de proventos ao longo do tempo dos fundos imobiliários.
Para que este processo fique mais claro, é necessário compreender como funciona um índice de mercado.
Funcionamento de um índice de mercado
Em suma, o índice de mercado é um modo que o investidor possui de acompanhar uma série de ativos, sendo que essa demonstração é feita de forma gráfica.
Contudo, para escolher que ativos serão analisados, existe uma série de metodologia que consideram pontos específicos. Nesse sentido é possível citar, por exemplo:
- Segmento de atuação;
- Valor de mercado;
- Pagamento de proventos;
- Tipo de ativo.
Sendo que estes são apenas alguns exemplos de pontos.
Assim, é possível perceber que existem diversas possibilidades no momento de se formar um índice, desde que seja respeitada uma premissa básica na escolha dos ativos que formarão está “cesta”, isso é, os produtos tenham semelhanças entre si.
Após feito este processo, o índice servirá como benchmark das aplicações financeiras.
Ou seja, servirá como um termômetro que mede o desempenho financeiro dos ativos que formam aquela “cesta” e do próprio índice.
Vale ressaltar que não é possível investir diretamente em um índice.
Contudo, existem os fundos de índice, ou Exchange Tranded Funds (ETF), isso é, fundos que replicam determinado índice, possibilitando que o investidor tenha seus ganhos atrelados ao desempenho daquele indicador.
Funcionamento do IFIX
Após compreendido a função de um índice de mercado é possível compreender qual é o funcionamento do IFIX.
Inicialmente, vale destacar que para um Fundo de Investimento Imobiliário fazer parte do IFIX é necessário cumprir com alguns requisitos.
No caso do Índice de Fundo de Investimento Imobiliário são considerados os critérios de inclusão, relacionado a qual produto fará parte desta “cesta” e o de ponderação, que definirá o peso de cada fundo imobiliário que faz parte.
Inclusão
Para fazer parte do IFIX, o fundo imobiliário deve preencher alguns requisitos determinados pela B3. Nesse caso, é possível destacar três fatores que fazem parte da metodologia do IFIX, são eles:
- Ser negociado em no mínimo 60% dos pregões na faixa de tempo de vigência das três carteiras anteriores do índice;
- Não ter o preço de cota abaixo do valor de R$1, isso é, não ser classificado como “penny sotck”;
- Estar entre os ativos elegíveis que durante às três últimas carteiras representam quase a totalidade dos indicadores referentes ao Índice de Negociabilidade.
Ainda que sejam critérios amplos, caso um fundo imobiliário não cumpra com esses requisitos, seu desempenho não será computado para a formação do IFIX.
Ponderação
Como dito, aqui é o momento em que são considerados o peso que cada FII terá no Índice de Fundo de Investimento Imobiliário.
Nesse caso, o fator predominante é o valor de mercado que o fundo imobiliário, isso é, quanto mais elevado for seu valor, maior será sua representação no índice.
Todavia, vale destacar que o máximo permitido de participação dentro do IFIX não pode ser maior que 20% do total do índice.
FIIs que formam o IFIX
Como é possível perceber pelos critérios elencados anteriormente, quase a totalidade dos FIIs do mercado financeiro nacional fazem parte do Índice de Fundo de Investimento Imobiliário.
Ainda assim, a questão da ponderação faz com que cada fundo imobiliário tenha um peso diferente.
Dessa forma, é natural que existam os fundos imobiliários que possuem maior participação na composição do IFIX.
Portanto, vale-se destacar os cinco índices possuem maior participação no índice. São eles:
- KNRI11 – Kinea Renda Imobiliária;
- KNIP11 – Kinea Índice de Preços;
- KNCR11 – Kinea Rendimentos Imobiliários;
- HGBS11 – Hedge Brasil Shopping;
- BRCR11 – BTG Pactual Corporate Office.
KNRI11
Representando 5,9% do IFIX, o Kinea Renda Imobiliário é o FII com maior participação no índice.
Dessa forma, é natural que este seja o fundo imobiliário com maior valor de mercado na bolsa de valores nacional.
Sendo um fundo híbrido, este fundo imobiliário tem por característica investir em diferentes produtos de lastro no setor imobiliário.
Todavia, o campo em que o KNRI11 tem a maior parte de seu patrimônio alocado é do ramo industrial, isso é, lajes corporativas e galpões de logística.
KNIP11
Outro fundo de destaque na bolsa de valores brasileira é o Kinea Índice de Preços, que representa 5,0% do Índice de Fundo de Investimento Imobiliário.
O KNIP é um fundo que atua no segmento de títulos e valores mobiliários, sendo que tem como foco a aquisição de investimentos com lastro imobiliário.
Entre os tipos de produtos que investe, o Kinea Índice de Preços tem a maior parte de seu patrimônio alocado em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
KNCR11
O Kinea Rendimentos Imobiliários já ocupou o posto de “maior” fundo imobiliário do mercado brasileiro.
Assim, é natural que ainda tenha uma grande representatividade dentro do IFIX, ficando em 4,8% do indicador.
Além disso, este é um fundo papel que atua no segmento de títulos e valores mobiliários.
Portanto, 50% está locado em CRIs.
Simultaneamente, este FII também tem a possibilidade de investir em Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Letras Hipotecárias (LH) e outros títulos de dívida com lastro no setor imobiliário.
HGBS11
O Hedge Brasil Shopping é outro fundo de investimento imobiliário que se posiciona em destaque na bolsa de valores nacional, representando 3,8% do IFIX.
Assim como seu nome já indica, este é um fundo do segmento de shoppings, sendo o FII com maior valor de mercado neste setor.
Vale destacar que o HGBS11 possui a maior parte de se patrimônio investido em shoppings espalhados por todo território nacional, além de ter participação em empreendimentos estilos outlets.
BRCR11
Por fim, mas não menos importante, está o BTG Pactual Corporate Office, é um FII híbrido de laje corporativa.
Ou seja, a maior parte de seus investimentos estão alocados em empreendimentos voltados para o setor industrial.
Todavia, este fundo imobiliário ainda possui negócio com outros tipos de investimentos com lastro no setor imobiliário.
Ao todo, o BRCR11 é responsável por 3,5% da composição do IFIX.
Outros
Além dos cinco FIIs com maior valor de mercado na bolsa de valores nacional, também vale destacar outros FIIs que possuem participação no Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários. São eles:
- HSML11;
- BBPO11;
- XPML11;
- HGLG11;
- JSRE11.
Ainda vale destacar que no Brasil existem mais de 500 FIIs com registro na Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
Índice IFIX
Os FIIs são vistos com desconfiança em termos de rentabilidade por parte dos investidores brasileiros pelo fato de não ser possível realizar alavancagem com este tipo de produto.
Contudo, historicamente está ideia de que os fundos imobiliários possuem uma rentabilidade baixa é questionável, ainda mais se comparado com a Ibovespa, principal indicador da bolsa de valores brasileira.
Dessa forma, uma forma de compreender o potencial que os FIIs possuem é associá-los ao Ibovespa e ver como os dois se apresentam ao longo do tempo.
IFIX x Ibovespa
Existindo desde 2012, o IFIX está entre os principais indicadores do mercado financeiro nacional.
E, entre as formas de apresentar isso, é pegando um recorte de tempo e compará-lo com o Ibovespa, isso é, fazer um IFIX x Ibovespa.
Por exemplo, desde a criação do Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários até o começo da década seguinte, isso é, 2020, este índice teve um crescimento de cerca de 104%;
Enquanto o Ibovespa, neste mesmo recorte de tempo, teve um crescimento de cerca de 100%.
Ou seja, pelo período de tempo analisado é possível perceber que o índice IFIX teve um crescimento ligeiramente mais elevado que o Ibovespa.
Confrontando assim a ideia de que os FIIs não possuem uma rentabilidade tão atrativa ao longo do tempo que alguns investidores possuem.
Outro ponto a se considerar é que a volatilidade do índice IFIX ao longo do tempo foi abaixo da Ibovespa, isso é, o índice teve quedas e valorizações menos bruscas ao longo do tempo.
Dessa forma, é possível perceber o porquê dos investimentos em FIIs ter evoluído muito entre profissionais da área e investidores mais experientes ao longo dos últimos anos, contrariando a ideia da baixa rentabilidade apresentada anteriormente.
Contudo, é necessário reforçar que para se investir em fundos imobiliários é necessário compreender se este tipo de produto se encaixa em seu perfil de investidor ou no perfil do cliente.
Junto disto, compreender o IFIX é uma tarefa de relevância, afinal este indicador possibilita à pessoa ganhos mais elevados ao longo do tempo. Porém, está não é a única informação relevante para este tipo de investidor, isso porque entender o Sistema Financeiro Imobiliário, ou SFI, pode ser um diferencial no momento de se investir neste tipo de negócio.
