Investir em produtos ligados ao setor imobiliário se tornou um grande atrativo para os investidores da bolsa nos últimos anos, todavia, para se ter sucesso na área, é útil conhecer diferentes assuntos e termos utilizados no segmento. Dentre estes, está a vacância.
O que não é à toa, pois a vacância é um importante aspecto a se entender sobre a rentabilidade dos investimentos imobiliários, assim este é um conceito relevante inclusive para quem busca trabalhar no mercado financeiro.
O que é vacância
No setor financeiro, vacância, ou vacância imobiliária, é o termo utilizado para definir quando uma proporção de um investimento imobiliário não está gerando rentabilidade ao investidor, isto é, parcela daquele ativo não está gerando renda.
Entre os motivos para tal cenário, é possível alegar a desocupação de parte do imóvel ou ele como um todo.
Além disso, a carência referente à não cobrança do aluguel também se encaixa neste tipo de contexto.
Assim, um indicador de vacância pode ser de grande utilidade para o investidor, especialmente para aqueles que buscam investir em ativos imobiliários.
Dessa forma, este indicador pode ser considerado um dos principais do setor de investimentos imobiliários, estando junto de outros três. São eles:
- Taxa de vacância;
- Ocupação;
- Taxa de ocupação.
Além disso, este indicador também serve para fazer um índice comparativo entre os imóveis que existem em um local, contra a quantidade de imóveis que estão disponíveis para compra ou locação.
Tão importante quanto compreender seu funcionamento, é entender os tipos de vacância que existem e suas particularidades.
Tipos de vacância
A vacância pode ser dividida de duas formas, são elas física e financeira.
Dessa forma, o investidor que busca utilizar este indicador para investir no mercado imobiliário deve ter atenção ao funcionamento de ambas.
Física
Inicialmente, vale destacar a vacância física, que, em suma, mede e calcula o espaço não alocado de um ativo imobiliário, seja este um terreno ou imóvel.
Assim, este indicador se trata de um com foco nas questões físicas dos imóveis, se preocupando apenas com a área não ocupada e ignorando outras questões, como valor do terreno.
Ou seja, a única informação relevante neste tipo de índice é o metro quadrado (m²) de um ativo imobiliário.
Dessa forma, para se formar este índice são levados em consideração os seguintes fatores:
- Metros quadrados do terreno;
- Parte deste terreno ocupada;
- Parte desocupada.
Além disso, se a análise for realizada sobre um Fundo de Investimentos Imobiliário (FII), é considerado quantos metros quadrados possuem todos os imóveis que formam o fundo.
Para ficar mais claro como este tipo de índice para o investidor, imagine o seguinte exemplo:
O investidor está analisando dois FIIs, um investe em galpões logísticos, já o outro tem o foco de sua carteira em prédios comerciais.
Este investidor, utilizando o índice físico como referência, deve considerar que o FII de galpões investe em imóveis de muitos m², todavia, geralmente, destinados a apenas um inquilino.
Enquanto, o FII com foco em prédios comerciais direciona seus investimentos para imóveis, geralmente, segmentados em locais com menos m², porém que possibilita um número mais elevado de inquilinos.
Portanto, ao utilizar a vacância física, o investidor entenderá o tamanho total do imóvel, e quantos metros quadrados estão desocupados ou ocupados naquela área.
Através de tais informações, é possível saber se aquele negócio está dando lucro, ou se a vacância
Financeira
A vacância financeira é outro tipo de análise deste indicador.
Enquanto a preocupação da física é com o espaço ocupado ou desocupado, a financeira, como o nome indica, tem seu foco na renda perdida por imóveis desocupados.
Vale destacar que este indicador é útil especialmente na análise de fundos imobiliários.
Também é importante frisar que a vacância financeira é apresentada em porcentagem, sendo representada pelo resultado da divisão entre a renda potencial do ativo imobiliário sobre o valor que não é contabilizado devido à vacância do mesmo.
Por exemplo, imagine que uma loja de 2000 m², localizada no centro de uma cidade, está desocupada.
Nesta mesma cidade, porém no parque industrial, também existe um galpão logístico, do mesmo tamanho, desocupado.
Ainda que os dois imóveis sejam do mesmo tamanho, diversas questões interferem no real valor que cada um possui.
Assim, é preciso entender outras questões que vão além da metragem de um imóvel.
Além disso, o investidor que busca negócios no setor imobiliário deve ficar atento aos FIIs que representam uma alta vacância financeira.
Geralmente este indicador mostra que tais fundos não estão aproveitando o potencial de renda máximo que os ativos possibilitam.
Dessa forma, fundos imobiliários que apresentam taxas de vacância baixas indicam um cenário diferente, no qual o potencial de rendimento dos ativos que fazem parte do portfólio estão sendo aproveitados.
Todavia, é necessário reforçar que, ainda que comum, isto não é uma regra definitiva.
Isso porque fundos que apresentam taxa de vacância alta tendem a ter as cotas negociadas por um valor baixo, se tornando uma oportunidade para investidores.
Portanto, o investidor deve analisar diferentes aspectos antes de optar por realizar um investimento imobiliário em um fundo específico.
Importância da vacância
Como visto até aqui, compreender a vacância é de grande utilidade para quem busca investir no mercado imobiliário, especialmente em FIIs.
Isto porque esta é uma forma de entender se o potencial de aproveitamento do ativo imobiliário está sendo realmente aproveitado.
Além disso, também é útil no momento de encontrar boas oportunidades de mercado.
Contudo, é importante ressaltar que este indicador ganha mais força quando combinado com outras ferramentas de análise.
Dessa forma, o investidor que busca este caminho deve estar preparado para estudar diferentes opções e combinar diferentes indicadores, pois tal prática pode fazer toda diferença no momento de se ter sucesso nos investimentos.
Ou seja, quanto mais entender o cenário, mais efetivo se tonara o índice.
Afinal, o investidor preparado terá uma noção mais próxima da realidade, evitando assim riscos e aumentando as chances de ter maiores ganhos.
Assim, é possível concluir que a vacância é de grande utilidade, todavia é útil entender a melhor forma de interpretar este índice, algo que eleva as chances de ter sucesso ao investir em renda variável.
