Ao começar uma jornada no mercado financeiro, tanto como investidor quanto como profissional, a pessoa deve ter conhecimento sobre a economia. E, entre os fatores que possuem diferença direta na economia, está o setor imobiliário, assim conhecer índices como o INCC é importante.
Algo que não ocorre à toa, afinal o INCC é um dos indicadores mais utilizados pelas empresas que possuem atuação no setor da construção civil, dessa forma ganha peso para os profissionais do mercado financeiro, como o analista de autônomo de investimentos, que buscam no mercado imobiliário uma forma de fazer renda.
O que é INCC
O Índice Nacional de Custo de Construção, ou INCC, é o indicador que aponta o aumento nos custos dos insumos utilizados para construção de habitações realizadas através de crédito, isso é, empreendimentos financiados.
Vale destacar que o INCC foi o primeiro índice brasileiro a realizar a conta referente a esse tipo de informação.
Assim, se tornando o principal indicador do gênero no país, sendo que ele é calculado a cada mês pela Fundação Getúlio Vargas (FGV).
Dessa forma, é natural que antes de conhecer seu funcionamento, seja relevante apresentar um pouco da história do Índice Nacional de Custo de Construção e de como este indicador se tornou tão relevante para economia brasileira.
História do Índice Nacional de Custo de Construção
Visando acompanhar o movimento de alta do mercado imobiliário nacional, em especial da cidade do Rio de Janeiro, então capital do Brasil, o ICC foi criado no ano de 1950.
Ao longo das décadas seguintes, as avaliações sobre os custos da construção civil de outras localidades do país se tornou responsabilidade do Instituo Brasileiro de Economia (IBRE), que passou a ser responsável pelo cálculo e divulgação do ICC.
Na década de 80, o ICC passou a ser conhecido como INCC, foi nesse período em que o indicador começou a utilizar métodos mais modernos de avaliação, além de aumentar o alcance nacional.
Em seu período de maior influência no setor imobiliário, a Fundação Getúlio Vargas conseguiu avaliar 20 capitais do Brasil para criação do Índice Nacional de Custo de Construção.
Todavia, nos últimos anos, está metodologia foi alterada, desde então o INCC representa o estudo de sete capitais do Brasil.
Ainda assim, segue entre os principais indicadores da economia nacional.
Portanto, compreender ser cálculo é relevante para quem deseja investir no mercado imobiliários.
Cálculo do Índice Nacional de Custo de Construção
Como visto até aqui, o INCC considera os movimentos econômicos do setor imobiliário de sete capitais do Brasil. São elas:
- São Paulo;
- Rio de Janeiro;
- Belo Horizonte;
- Brasília;
- Salvador;
- Recife;
- Porto Alegre.
Nessas capitais, são avaliados os valores que envolvem a construção civil tanto em preço, quanto em peso.
Preços
Em questão de preço do que envolve o setor imobiliário, são considerados mão de obra, serviços, equipamentos e materiais.
Ainda vale ressaltar que na questão dos materiais, este preço é dividido de três formas, são elas:
- Acabamento;
- Instalação;
- Estrutural.
Além disso, são considerados mais de 650 itens ligados a serviços e outros 64 itens de mão de obra.
Todas essas informações são obtidas pela FGV por meio de orçamentos e balanços divulgados por empresas de engenharia civil.
Pesos
Enquanto, na questão de peso, a FGV avalia as diferenças econômicas existentes entre as cidades analisadas.
Portanto, são considerados tanto os custos de cada uma cidade individualmente, quanto o potencial do mercado habitacional de cada capital analisada.
Assim, cada uma das sete cidades possuem um percentual de impacto no Índice Nacional de Custo de Construção.
Funcionamento do Índice Nacional de Custo de Construção
O INCC é um termômetro no momento de analisar os custos que envolvem a construção civil, sendo que, como visto anteriormente, sua amostragem é mensal.
Todavia, o recorte de tempo pode ser feito de três formas diferentes. São elas o:
- Índice Nacional de Custo de Construção – DI;
- INCC-10;
- INCC-M.
INCC-DI
Inicialmente existe o Índice Nacional de Custo de Construção – Disponibilidade Interna, o indicador cuja avaliação é referente a evolução dos valores da construção civil no recorte de tempo que abrange do primeiro até o último dia do mês de análise.
Este montante representa 10% do Índice Geral de Preços – Disponibilidade Interna, mais conhecido como IGP-DI.
INCC-10
Já o Índice Nacional de Custo de Construção-10, é o indicador que representa o cálculo referente a evolução dos valores da construção civil no recorte de tempo entre o dia 11 do mês anterior e 10 do mês de análise.
Por exemplo, caso a avaliação feita seja no mês de novembro, o INCC-10 considera os dados relacionados ao dia 11 de outubro e 10 de novembro.
Este montante representa 10% do Índice Geral de Preços – 10, mais conhecido como IGP-10.
INCC-M
Por fim, mas não menos importante, existe o Índice Nacional de Custo de Construção – Mercado. Nesse caso, para se fazer o cálculo do desempenho dos gastos da construção civil são avaliados o recorte de tempo referente ao dia 21 do mês anterior e 20 do mês de análise.
Assim, caso a avaliação feita seja referente ao mês de novembro, o INCC-M considera os dados relacionados ao dia 21 de outubro e 20 de novembro.
Este montante representa 10% do Índice Geral de Preços – Mercado, mais conhecido como IGP-M.
Influência do INCC
Como visto até aqui, o Índice Nacional de Custo de Construção possui impacto no mercado de construção civil brasileiro.
Assim, é natural que este indicador tenha um peso relevante na economia nacional, principalmente nas empresas que atuam no segmento.
Inicialmente, vale ressaltar que este índice é cobrado durante todo período de obra, sendo que sua finalização ocorre no mesmo momento de conclusão do empreendimento.
Também vale destacar que no Índice Nacional de Custo de Construção não se pode cobrar juros.
Todavia, é necessário que se fique atento ao reajuste relacionado ao saldo devedor e de que forma este custo é aplicado.
Portanto, é importante tanto para quem investe no setor imobiliário, quanto para quem atua profissionalmente na área, ficar atento a forma de se aplicar este indicador.
Para isso, fazer uma análise completa sobre o empreendimento e os custos que envolvem o mesmo é indispensável.
Nesse sentido, vale aliar o INCC com outros dados do mercado imobiliário, como o Valor Geral da Venda (VFV) e os custos da Incorporação Imobiliária.
Vantagens do INCC
Inicialmente, vale destacar o peso que o INCC possui no momento de “preservar” os valores de financiamento de imóveis na planta.
Isso porque não é considerado a inflação relacionada aos insumos no período de construção do empreendimento.
Ou seja, não há acréscimos de valores relacionados aos insumos durante o período de construção do imóvel, o que possibilita com que os empreendimentos financiados não tenham um acréscimo de custos considerável ao longo do período.
Além disso, a taxa INCC pode ser uma métrica utilizada por empresas da área da construção civil no momento de dividir o valor do empreendimento.
Dessa forma, é possível manter o poder de compra mesmo isto sendo aplicado previamente, afinal este pode ser considerado um índice de proteção dos valores para construtora, ainda que o imóvel esteja na planta.
Não à toa, o Índice Nacional de Custo de Construção é um indicador tão importante para empresas de construção civil, afinal está é uma forma de evitar com que as parcelas de financiamento pagas percam valor durante o período de andamento da obra.
Contudo, é necessário se ter cuidado com as formas de cobranças.
Cuidados com o Índice Nacional de Custo de Construção
Como visto até aqui, o INCC é um custo que tem o período de duração da obra, isso é, este valor não pode ser cobrado após a entrega do apartamento.
Este período para entrega é estipulado na época de concepção do empreendimento, isso é, quando o imóvel está na planta.
Contudo, existem situações em que o empreendimento não é entregue no valor previsto em contrato devido a atrasos por parte da construtora.
Assim, existe uma discussão sobre como se deve realizar a cobrança do Índice Nacional de Custo de Construção.
Uma parcela de juristas defende que o valor do INCC seja congelado a partir do mês em que o imóvel deveria ser entregue de acordo com o contrato.
Enquanto, outra frente de juristas defende que as parcelas restantes devem ser indexadas a outros indicadores, como IGP-M, desde que este seja vantajo aos compradores do imóvel.
Vale reforçar que não são cobrados juros relacionados ao atraso dos compradores, o que, teoricamente, deixaria a construtura em posição de desvantagem.
Contudo, empresas deste setor podem recorrer ao pagamento do Seguro Garantia de Entrega de Obra (SGEO), produto que protege a construtora de atrasos nas entregas de imóveis.
Em suma, está é uma situação complexa que envolve o Índice Nacional de Custo de Construção, assim, é natural que o conhecimento sobre a mesma seja importante para quem deseja ter alguma relação direta com o setor imobiliário.
Podendo inclusive ser vista como uma desvantagem na utilização deste indicador.
Ainda assim, o INCC não deixa de ser um dos indicadores mais relevantes de setor imobiliário e, consequentemente, da economia nacional. Portanto, para aqueles que buscam renda ativo por meio de investimentos imobiliários, conhecer seu funcionamento é tarefa importante.
