Os Fundos de Investimentos Imobiliários, ou FIIs, são uma das modalidades de investimentos que mais ganhou espaço no Brasil nos últimos anos, e, junto desta expansão, alguns indicadores financeiros voltado para analisar produtos deste tipo, aumentaram sua relevância, como é o caso do NOI.
Ainda assim, o NOI é um indicador pouco utilizado no mercado financeiro nacional, mesmo que tenha boa utilidade para a construção de análises. Por isso, é importante que o investidor tenha conhecimento sobre ferramentas deste tipo, indo além das mais “populares”, como é o caso do Ebitda e do Ebit, cujos formatos são semalhantes.
O que é o NOI
Sigla de Net Operating Income, NOI, conhecido como Receita Operacional Líquida no Brasil, é um indicador financeiro que tem como objetivo calcular a diferença existente entre as receitas geradas por uma empresa e os gastos ligada a sua parte operacional. Assim, esta métrica serve para atestar a saúde financeira de um negócio.
Ainda vale destacar que tal qual a Ebitda, o NOI é colocado na demonstração antes de impostos.
Além disso, este indicador desconsidera outros dados como, por exemplo, estes quatro:
- Juros sobre empréstimos;
- Despesas de capital;
- Depreciação;
- Amortização.
Dessa forma, é possível perceber porque muitos colocam o NOI como um “sinônimo” para Ebitda, visto que são dois dados com diversas semelhanças.
Introduzido o que é, também se torna relevante compreender como calcular a Receita Operacional Líquida de uma empresa.
Cálculo do NOI
Está talvez seja uma das equações de mais fácil compreensão, afinal para se chegar ao NOI de uma empresa basta subtrair as despesas operacionais da Receita Operacional Bruta que foi gerada.
Assim, temos a seguinte equação:
- ROI = Receita Operacional Bruta – Despesas operacionais
Vale ressaltar que a Receita Operacional Bruta também é conhecida como GOI, sigla para Gross Operating Income.
Para se compreender melhor o cálculo, é necessário entender as formas que um imóvel gera renda e custo.
Renda e custos
Inicialmente, vale destacar que além do aluguel, o imóvel tem a possibilidade de gerar renda de diferentes formas, das quais é possível listar alguns exemplos que fazem parte da Receita Operacional Bruta:
- Publicidades;
- Locação de espaços específicos;
- Estacionamento;
- Taxas destinadas da locação de espaços privativos.
Enquanto, as despesas operacionais podem ser identificadas como alguns gastos comuns a diversos tipos de negócios, dos quais, é possível citar estes exemplos:
- Taxa de gestão da propriedade;
- Seguro predial;
- Imposto Predial e Território Urbano (IPTU);
- Taxas de administração;
- Eletricidade;
- Manutenção
Através das formas de renda e gastos é possível perceber porque este indicador é tão útil para análise de investimentos imobiliários.
Para ficar mais claro como é o cálculo da Receita Operacional Líquida, vejamos o seguinte exemplo.
Exemplo de aplicação do cálculo
Imagine a seguinte situação, um imóvel possui R$30 mil em receitas provenientes de sua locação.
Enquanto, seus gastos com IPTU somam o valor de R$5 mil, já, suas despesas com seguros estão em R$5 mil.
Assim, ao aplicar a fórmula do NOI, temos o seguinte resultado:
ROI = 30mil – 10mil = 20mil
Ou seja, a Receita Operacional Líquida deste imóvel em questão é de R$20 mil.
Entender a margem do NOI também é outro fator importante para quem deseja utilizar este indicador em uma análise.
Margem
Tal qual acontece com o Ebit e a Ebitda, a margem NOI é uma importante base de análise pelo investidor, afinal é indicativo de eficiência.
Ou seja, o investidor que busca renda ao investir no ramo imobiliário deve ponderar quanto os custos representam diante do faturamento. Para isto, a margem NOI é um dado relevante.
Dessa forma, é relevante saber como calcular a Receita Operacional Líquida e sua margem. Assim, é aplicado a seguinte fórmula:
- Margem NOI = NOI/ receita líquida
Para ficar mais claro, imagine o seguinte exemplo.
A margem NOI de um imóvel é de 80%, enquanto está margem é de 60% em outro imóvel com estrutura e porte semelhante.
Assim, o investidor deve interpretar que o primeiro imóvel é um negócio mais interessante, afinal seus gastos com despesas e deduções é de apenas 20%, sobrando assim 80% da receita do negócio.
Portanto, através da margem da Receita Operacional Líquida o investidor consegue mensurar a capacidade de ganhos que um imóvel. Além da capacidade de geral renda aos investidores.
Tal informação é muito relevante para quem investe em renda variável, pois equilibra os riscos e potencializa os ganhos.
Importância da Receita Operacional Líquida
Como visto até aqui, o NOI pode ser uma ferramenta de grande utilidade para aqueles que desejam analisar investimentos imobiliários, seja para compra ou venda.
Assim, é possível elencar alguns fatores que fazem este indicador ter sua importância para o mercado:
- Utilidade na comparação entre imóveis;
- Indicador relevante para a análise de FIIs;
- Métrica que dá bases para saber se um investimento imobiliário é eficiente ou não;
- Auxílio no momento de mapear bons negócios no mercado imobiliário.
Portanto, é possível perceber os motivos para o NOI ter sua importância para quem deseja investir em imóveis.
Afinal, este dado é um bom retrato do potencial de um negócio imobiliário.
Diferenças entre NOI e Ebit
Como citado no texto, a Receita Operacional Líquida é um indicador semelhante à Ebitda ou ao Ebit. Assim, se faz necessário diferenciar estas duas informações financeiras.
Inicialmente, vale destacar que o Ebit e o Ebitda consideram o valor de depreciação que um imóvel tem ao longo do tempo. Algo que não é considerado no NOI.
Além disso, no caso do Ebit ainda são considerados gastos com impostos e juros.
Dessa forma, a equação para se chegar ao Ebit de um negócio é a seguinte:
- Ebit = lucro líquido + juros + impostos
Através desta apresentação, é possível perceber que exitem componentes diferentes dos que exitem na fórmula do NOI.
Ou seja, os resultados de ambos diferirão, isso é, são indicadores que apontaram cenários distintos em relação ao menos negócio.
Assim, ainda que compartilhem de características semelhantes, estes não são indicadores idênticos, sendo que cada um possui suas próprias especificidades.
Todavia, isto não interfere na importância que estas métricas possuem em uma análise de investimentos.
Portanto, caberá ao investidor conhecer melhor e saber o momento de se análise o NOI na escolha de um investimento, afinal é um indicador com boa utilidade. Não à toa, é utilizado por diferentes profissionais da área, com o gestor de investimentos.
